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　　　　【陆家嘴观察】负债率创新高地产股是否值得拥有？

　　　　原创央视交易时间2018-05-18

　　　　作者艾萍

　　　　负债率创新高地产股是否值得拥有？

　　　　记者：艾萍

　　　　财经资讯精华，尽在《陆家嘴观察》！今天的陆家嘴观察我们来关注的话题是：负债率创新高地产股是否值得拥有？数据显示，2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。今年一季度136家房企中，万科A负债10289亿、绿地控股负债7700亿、保利地产近6000亿，房企资产负债率上升至79.42%，创下13年以来新高。其中，资产负债率超过80%红线的房企近40家，鲁商置业、中南建设的负债率超过90%。那么，房地产业这种高负债、高收益的经营模式能否持续？如何看待高负债房地产板块的投资价值？我们来连线记者艾萍。

　　　　随着这些年房价的上涨，在我们许多人的眼中，房地产应该属于暴利行业，开发商应该赚得盆满钵满。但是刚才主持人说到A股136家上市房企2017年平均负债率达到79%，也就是说每1亿的资产，就对应7900万的债务。为什么房地产企业负债率这么高？难道我们眼中财大气粗的开发商还缺钱吗？

　　　　首先我们先来弄清房地产企业的运营模式，开发商通常是先找银行贷款去拿地，等房子造好后卖出去，收到的钱一部分用来还银行贷款，还有一部分资金会投入到下一个项目中去。往往开发商会多个项目同时开发，所以在建的项目又可以作为抵押，向银行贷款。虽然说房价涨了，房地产开发商赚了大钱，但是目前的利润远远不及扩张的速度。可以说是典型的空麻袋背米的运作方式，对于房地产开发商来说，最重要的就是拿地，而圈地最重要的就是钱。借了钱就要去还钱，通常有两种方式，要么自己挣钱还，要么借钱来还债。现在一二线城市，限价、限购导致资金回笼慢。在上海我知道有不少楼盘已经造好，但是迟迟不开盘，原因是开发商心里价位，和政府要求的低价位之间有差距。这对于前两年拿下地王的企业，尤其是比较激进的地产企业来说，压力会非常大。

　　　　今天上午同策咨询研究部总监张宏伟在采访中告诉我，现在房地产商融资渠道也在收紧，不仅国内银行贷款难，就连到海外去发债，境外融资现在外汇管理局也在收紧这块业务。借钱难，融资的成本也在上升。

　　　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在采访中表示，房企的高负债率和资金密集型的产业属性有关，但是高负债意味着未来偿债压力的增大。对房企来说，要警惕房屋销售市场降温的风险，如果没有持续的销售业绩做支撑，将会带来资金流动性困难等新问题的出现。

　　　　在我看来，房地产行业风险和机会并存，目前上市房企的平均动态市盈率在12倍左右，估值仅次于银行股，所以仍然具有一定的投资价值。其中具备竞争力的龙头地产企业或将会强者恒强。

　　　　（稿件来源：央视财经频道《交易时间》本期制作：孙雁）